전세보증금 반환보증, 신청해도 거절되는 집이 있습니다 — 보증한도 계산법과 거절 사유

보증한도는 이렇게 계산됩니다

HUG가 정한 주택가격에 90%를 곱한 금액에서, 등기부에 이미 잡혀 있는 선순위채권을 뺀 금액이 보증한도가 됩니다. 여기서 주택가격은 매매가가 아니라 HUG가 공시가격·실거래가 등을 기준으로 산정한 금액입니다. 내가 낸 전세보증금이 이 보증한도보다 크면, 초과하는 부분은 보증 대상에서 빠집니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당이나 다른 임차권이 얼마나 걸려 있는지부터 확인해야 하는 이유입니다.

예시로 확인하는 보증한도

같은 3억원짜리 집이라도 선순위채권이 얼마인지에 따라 보증한도가 2억 7,000만원에서 1억 2,000만원까지 벌어질 수 있습니다. 내 전세보증금이 2억 5,000만원인데 선순위채권이 1억 5,000만원 있는 집이라면, 보증한도(1억 2,000만원)가 보증금보다 낮아 전액 보증이 안 될 수 있다는 뜻입니다.

이런 집은 가입이 거절됩니다

건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있거나, 대장상 용도가 '주택'이 아닌 경우(근린생활시설로 등록된 오피스텔·상가주택 등)는 가입이 거절됩니다. 대장에 적힌 면적과 실제 사용 면적이 다르거나 불법 증축이 확인된 경우도 마찬가지입니다. 등기부에 신탁이 찍혀 있는 집은 계약 상대가 실제 소유자가 아닐 수 있어 별도 확인이 필요합니다. 공인중개사를 거치지 않고 직접 계약한 경우도 거절 사유가 될 수 있어, 계약 단계에서부터 유의해야 합니다.

다가구주택은 선순위 임차보증금까지 봅니다

다가구주택은 집 전체에 여러 세대의 보증금이 걸려 있는 구조이기 때문에, 내 계약보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 선순위채권처럼 계산에 들어갑니다. 근저당이 없어 보이는 집이라도 다른 세대 보증금이 이미 많이 쌓여 있으면 보증한도가 낮게 나오거나 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 전 집주인에게 다른 세대의 전입일과 보증금을 확인해 달라고 요청하는 것이 안전합니다.

보증금 상한 — 수도권 7억, 그 외 5억

보증 대상이 되는 전세보증금 자체에도 상한이 있습니다. 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원을 넘는 전세보증금은 이 상품의 보증 대상에서 아예 빠집니다. 고가 전세를 구할 때는 보증한도 계산 이전에 이 상한부터 확인해야 합니다.

신청은 계약기간 절반이 지나기 전까지

전세보증금 반환보증은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 계약 시작 후 1년 안에는 신청을 마쳐야 한다는 뜻입니다. 전월세 신고를 마친 뒤 미루다가 신청 기한을 놓치는 경우가 실제로 있으므로, 계약과 동시에 신청 일정을 캘린더에 표시해 두는 편이 안전합니다.

보증료, 최대 40만원까지 지원받습니다

정부와 지자체는 전세사기 예방을 위해 보증료 일부를 대신 내주는 지원사업을 운영합니다. 만 19~39세 청년(연소득 5,000만원 이하)과 혼인신고 7년 이내 신혼부부(부부합산 연소득 7,500만원 이하)는 납부한 보증료를 최대 40만원까지 100% 지원받을 수 있고, 그 외 연령(연소득 6,000만원 이하)은 최대 40만원 한도에서 90%를 지원받습니다. 신청은 연중 상시이지만 지자체 예산이 소진되면 조기 마감될 수 있어, 이사 정산과 함께 미리 챙겨두는 것이 좋습니다.

순서 정리

첫째, 등기부등본으로 선순위채권이 얼마인지 확인합니다. 둘째, 건축물대장에서 위반건축물·용도·면적이 실제와 일치하는지 봅니다. 셋째, 다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 합계를 집주인에게 요청합니다. 넷째, 전세보증금이 수도권 7억·그 외 5억을 넘지 않는지 확인하고, 계약기간 절반이 지나기 전에 신청합니다.

근거·확인 시점 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증 상품안내 — 보증한도(주택가격×90%-선순위채권), 보증대상 보증금 상한(수도권 7억원·그 외 5억원), 신청기한(전세계약기간의 2분의 1 경과 전). 국토교통부·지자체 전세보증금반환보증 보증료 지원사업 안내 — 청년·신혼부부 최대 40만원 100% 지원(2025년 3월 31일 이후 가입 기준), 그 외 최대 40만원 90% 지원. 확인 시점 2026년 8월. 개별 주택의 보증한도와 가입 가능 여부는 HUG 안심전세포털에서 최종 확인하시기 바랍니다.