실거래가 제대로 보는 법 — 평균값에 속지 않으려면

어디서 보나

표를 읽을 때 같이 봐야 하는 칸

• 계약일 — 등기일이나 잔금일이 아닙니다. 시장 분위기가 빠르게 바뀔 때는 계약일과 실제 입주 시점의 차이가 큽니다.
• 층 — 같은 단지에서 저층과 로열층은 수천만원씩 차이가 납니다. 1~2층 거래만 보고 시세가 내렸다고 판단하기 쉽습니다.
• 전용면적 — 84㎡와 84.9㎡는 다른 타입일 수 있습니다. 평형 표기(34평 등)보다 전용면적 숫자로 맞춰 보십시오.
• 거래 건수 — 한 달에 한두 건뿐이라면 그 값은 그 물건의 사정일 뿐 시세가 아닙니다.
• 해제 여부 — 신고 후 계약이 해제되면 별도로 표시됩니다. 해제된 고가 거래가 시세로 오해되는 일이 있었습니다.

내 물건과 비교할 때

1. 같은 단지 같은 전용면적의 최근 거래를 모읍니다.
2. 층을 저층(1~3층) / 중층 / 고층으로 나눠 각각의 범위를 봅니다.
3. 같은 단지 거래가 부족하면 인접 단지로 넓히되, 준공연도와 세대수를 맞춥니다.
4. 전세가도 함께 봅니다. 전세가율이 높으면 실수요가 받쳐 준다는 신호로 읽히지만, 동시에 갭이 작아 투자 수요가 몰린 흔적일 수도 있습니다.

세금·대출과 연결되는 지점

• 취득세는 실제 거래가액을 기준으로 계산합니다. 실거래가는 그대로 과세자료가 됩니다.
• 대출 한도는 금융회사가 인정하는 시세를 기준으로 정해집니다. 실거래가와 다를 수 있어, 계약 전에 은행에서 확인해야 자금 계획이 어긋나지 않습니다.
• 공시가격은 또 다른 값입니다. 재산세·종합부동산세의 기준이며 실거래가보다 낮게 정해집니다. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인합니다.

업·다운계약은 범죄입니다

실제와 다른 금액으로 신고하는 업계약·다운계약은 부동산거래신고법 위반으로 과태료 대상이며, 나중에 양도소득세 추징까지 이어집니다. 매도인이 요구하더라도 응하지 않는 것이 원칙입니다. 거래 신고는 계약일부터 30일 이내에 해야 합니다.