재산세·종합부동산세 과세기준일은 6월 1일 — 잔금일 하루 차이로 납세의무자가 바뀝니다

재산세 과세기준일이 6월 1일인 이유

종합부동산세도 재산세 기준일을 그대로 따릅니다

종합부동산세법 제3조는 종부세 과세기준일을 지방세법 제114조가 정한 재산세 과세기준일로 한다고 규정합니다. 별도의 날짜를 다시 정하지 않고 재산세 기준일을 그대로 가져다 쓰는 방식입니다. 따라서 공시가격 합산액이 종부세 과세 대상 구간에 들어가는 고가 주택·다주택자라면, 6월 1일 현재 등기부상 소유자로 남아 있는지가 그 해 종부세 납세의무자를 결정합니다. 종부세 대상자 중 1세대 1주택 특례나 합산배제 신고를 준비 중이라면, 신고 이전에 이 기준일부터 확인하는 순서가 맞습니다.

잔금일 하루 차이가 만드는 결과

같은 집을 두고 잔금일만 하루 옮겨도 그 해 세금을 내는 사람이 통째로 바뀝니다. 잔금을 5월 31일에 치렀다면 6월 1일 0시 현재 소유자는 매수인이라 재산세·종부세를 매수인이 전액 부담합니다. 반대로 잔금을 6월 2일로 하루만 늦추면 소유자는 여전히 매도인이어서 매도인이 그 해 세금을 전부 부담합니다. 공시가격이 높고 종부세 대상 구간에 걸쳐 있을수록 이 하루 차이로 갈리는 세액 차이는 커집니다.

판단 기준은 '잔금일과 등기일 중 빠른 날'

실무에서 소유권 이전 시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일 가운데 더 빠른 날입니다. 잔금을 먼저 치르고 등기를 나중에 넣더라도 잔금일 기준으로 소유가 넘어간 것으로 봅니다. 반대로 등기를 잔금보다 먼저 접수했다면 등기일이 기준이 됩니다. 계약서에 도장을 찍은 날짜와는 무관하다는 점, 그리고 하루 단위로 세금을 나눠 계산해 주지 않는다는 점이 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.

세금 부담은 계약 자유 — 특약으로 정하는 관행

법이 정한 납세의무자는 6월 1일 현재 등기부상 소유자 한 사람이지만, 그 부담을 실제로 누가 질지는 매도인·매수인이 계약으로 따로 정할 수 있습니다. 실무에서는 잔금일을 5월 말이나 6월 초로 조정하는 특약, 또는 재산세를 일할로 나눠 정산한다는 특약을 매매계약서에 넣는 방식을 씁니다. 다만 이 특약은 두 당사자 사이의 내부 정산 약속일 뿐이고, 지방자치단체는 여전히 6월 1일 등기부상 소유자에게 고지서를 보냅니다. 정산 몫을 나눴다면 그 금액을 잔금이나 별도 정산금으로 실제 주고받아야 효력이 생깁니다.

재산세·종부세는 언제 고지되고 언제 내는가

주택분 재산세 총액이 20만원 이하면 9월로 나누지 않고 7월에 한 번에 청구됩니다. 세액이 250만원을 넘으면 분할납부를 신청할 수 있어 6월 1일 기준으로 세금을 떠안게 됐더라도 한 번에 낼 부담은 나눌 수 있습니다. 반대로 6월 1일 이전에 집을 팔았다면 그 해 재산세·종부세 고지서는 애초에 받지 않지만, 매도 시점에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 별도로 챙겨야 합니다.

자주 하는 오해 — 계약일 기준 아님, 일할계산 안 됨

순서 정리

① 매매 계약을 맺을 때 잔금 예정일이 6월 1일 앞뒤 어디에 있는지부터 확인합니다. ② 종부세 대상 구간의 고가 주택이라면 재산세뿐 아니라 종부세까지 함께 따져 하루 차이의 세액 규모를 가늠합니다. ③ 세금 부담을 잔금일 기준과 다르게 나누고 싶다면 매매계약서에 정산 특약을 명시하고 실제 정산금을 주고받습니다. ④ 지방자치단체 고지서는 특약과 무관하게 6월 1일 등기부상 소유자에게 발송된다는 점을 유의합니다. ⑤ 7월·9월 재산세, 12월 종부세 납부기한을 각각 확인하고 세액이 크면 분할납부 요건을 검토합니다.