월세를 받는데 임대소득은 얼마부터 세금이 붙나 — 1주택 12억 비과세 경계, 연 2천만원 분리과세 14%, 간주임대료는 3주택·보증금 3억부터

1주택 월세는 비과세, 단 기준시가 12억원을 넘으면 과세됩니다

소득세법 제12조는 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득을 비과세로 둡니다.
다만 기준시가가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 예외로 두어, 이 경우에는 1채여도 과세됩니다.
12억원을 넘는지는 과세기간이 끝나는 날 또는 집을 판 날 기준으로 따집니다.

내 집이 몇 채로 세어지는지가 먼저입니다

시행령 제8조의2가 주택 수를 세는 방법을 정해 둡니다.
다가구주택은 한 채로 보고, 구분등기가 되어 있으면 각각 한 채씩 셉니다.
본인과 배우자가 가진 주택은 합쳐서 셉니다.
공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 집으로 세는 것이 원칙이고, 그 주택의 임대수입이 연 600만원 이상인 사람 등은 자기 집으로도 셉니다.

연 수입 2천만원 이하이면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다

소득세법 제14조는 해당 연도 주택임대 총수입금액의 합계가 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득을 분리과세 대상으로 둡니다.
수입이 2천만원을 넘으면 이 분리과세가 아니라 다른 소득과 합산하는 종합과세로 갑니다.
분리과세는 의무가 아니라 선택입니다. 제64조의2는 종합과세 세액과 분리과세 방식 세액 가운데 하나를 고르게 합니다.

분리과세 세액은 이렇게 흘러갑니다

분리과세를 고르면 총수입에서 필요경비를 빼 사업소득금액을 만듭니다.
필요경비는 총수입의 50%로 보고, 분리과세 소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원을 더 뺍니다.
그 금액에 14%를 곱한 것이 분리과세 세액입니다.
예를 들어 다른 소득이 없고 월세 수입이 연 1,800만원이라면 필요경비 900만원을 빼고 200만원을 더 빼 700만원이 남으며, 14%를 곱하면 98만원입니다.
이 숫자는 조문의 흐름을 따라 본 가정이고, 실제 세액은 신고할 때 홈택스에서 확인해야 합니다.

임대사업자로 등록하면 공제가 더 커집니다

민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 등록임대주택은 필요경비가 60%, 추가로 빼는 금액이 400만원으로 늘어납니다.
시행령 제122조의2는 이 혜택을 받는 요건으로 임대사업자 등록과 소득세법상 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하 등을 두었습니다.
요건을 채우지 못하면 감면받은 세액을 추징하는 규정이 있으니, 등록 전에 유형과 임대 의무기간을 구청과 세무서에서 확인하십시오.

보증금에도 세금이 붙을 수 있습니다: 간주임대료

소득세법 제25조는 부동산을 빌려주고 받은 보증금도 일정 요건에서 수입으로 봅니다.
주택은 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 넘을 때가 기본입니다.
2주택이면 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 빼고, 보증금 합계가 시행령이 정한 12억원을 넘을 때만 대상이 됩니다.
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 법에 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않는다고 적혀 있습니다. 그 뒤의 적용은 법 개정 여부를 확인해야 합니다.

간주임대료 계산식과 신고 시기

시행령 제53조는 보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액에 60%를 곱하고, 정기예금이자율을 적용해 계산하도록 합니다.
주택이 둘 이상이면 보증금 적수가 큰 주택부터 3억원을 차감합니다.
예를 들어 3주택이고 보증금 합계가 4억원이면 계산의 출발점은 1억원의 60%인 6천만원이며, 여기에 적용할 이자율은 해마다 기획재정부령으로 바뀌므로 숫자를 외우지 말고 홈택스 안내에서 확인하십시오.
신고는 분리과세 임대소득만 있어도 해야 하며, 소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.

순서 정리

① 본인과 배우자의 주택을 합쳐 몇 채인지 세고, 공동소유와 전대가 있으면 시행령 기준으로 다시 셉니다. ② 1채이고 기준시가가 12억원 이하이면 비과세입니다. ③ 2채 이상이면 연 수입을 더해 2천만원 이하인지 봅니다. ④ 2천만원 이하이면 종합과세와 14% 분리과세를 비교해 고릅니다. ⑤ 3채 이상이고 보증금이 3억원을 넘으면 간주임대료를 따로 계산합니다. ⑥ 다음 해 5월 31일까지 신고하고, 팔 계획이 있다면 양도소득세 예정신고 기한도 함께 적어 둡니다. ⑦ 세입자와 계약할 때는 전월세 신고제, 연말에 집을 가진 채라면 종합부동산세 납부와 종합소득세 중간예납 일정이 겹치는지 확인하십시오.

근거·확인 시점: 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제25조, 제64조의2, 제70조, 같은 법 시행령 제8조의2·제53조·제122조의2(국가법령정보센터 law.go.kr), 국세청 주택임대소득 안내를 2026년 10월 20일에 확인했습니다. 금액·요율·정기예금이자율은 해마다 바뀔 수 있으니 국세청·홈택스·국세상담 126에서 다시 확인하시기 바랍니다. 이 글은 제도를 정리한 것으로 세무 상담을 대신하지 않으며, 개별 세액은 관할 세무서나 세무사에게 확인하십시오.