전월세 신고제 — 보증금 6천만원·월세 30만원을 넘으면 30일 안에 신고해야 합니다

어디에 사는 계약인지부터 걸러집니다

주택 임대차 계약 신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거를 둔 제도입니다. 전국 모든 계약이 대상은 아니고, 지역으로 한 번 걸러집니다.

대상 지역은 수도권 전역(서울·경기·인천), 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道)에 속한 시(市) 지역입니다. 눈여겨볼 것은 도의 군(郡) 지역은 빠진다는 점입니다. 판단 기준은 주택 소재지이고, 임대인·임차인이 어디 사는지는 상관없습니다.

"6천만원 또는 30만원" — 접속사가 '또는'입니다

금액 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과입니다. 가장 많이 오해하는 지점이 여기입니다. 두 조건을 모두 넘어야 하는 것이 아니라 하나만 넘어도 신고 대상입니다.

보증금 500만원에 월세 35만원인 계약은 보증금이 기준에 한참 못 미치지만 월세가 30만원을 넘으므로 신고해야 합니다. 보증금 3천만원·월세 25만원처럼 둘 다 기준 아래인 경우에만 빠집니다.

또 하나, '초과'이지 '이상'이 아닙니다. 월세가 정확히 30만원이면 대상이 아니고, 30만 1천원부터 대상입니다.

기한은 30일, 갱신은 '금액이 바뀐 경우'만

신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 도장을 찍은 날이 기산점이어서, 입주가 두 달 뒤여도 신고는 계약일 기준으로 끝내야 합니다.

신규만 대상인 것도 아닙니다. 계약을 변경하거나 해제한 경우에도 각각 신고 의무가 있습니다. 다만 예외가 하나 있습니다. 보증금과 차임에 변동 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상에서 빠집니다.

반대로 단돈 얼마라도 금액이 오르거나 내린 갱신은 신고 대상입니다. 갱신요구권을 써서 5% 이내로 올린 경우도 신고합니다. 인상 한도 자체는 계약갱신요구권과 5% 상한에서 정리했습니다.

계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났습니다

이 제도는 2021년 6월 1일 시행됐지만 과태료는 그동안 부과되지 않았습니다. 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지 4년간이 계도기간이었기 때문입니다. 따라서 2025년 6월 1일 이후 체결·변경·해제된 계약부터 신고 의무를 어기면 과태료 대상이 됩니다.

계도기간 종료와 함께 과태료 수준도 조정됐습니다. 단순히 늦게 신고한 경우까지 무겁게 물리는 것은 과하다는 지적이 있었고, 지연 신고 과태료 상한이 100만원에서 30만원으로 내려갔습니다.

과태료 — 지연 신고와 거짓 신고는 따로 봅니다

정리하면 두 갈래입니다.

• 단순 지연 신고 — 2만~30만원. 지연 기간과 계약 금액에 따라 시행령이 정한 구간에서 산정됩니다.
• 거짓 신고 — 100만원 이하. 종전 기준이 유지됩니다.

즉 늦게라도 사실대로 신고한 것과 금액을 다르게 적어 낸 것은 성격이 다른 위반입니다. 실제 부과액은 관할 시·군·구가 산정하는데, 지연 기간이 짧을수록 구간이 낮아지므로 기한을 넘겼다면 더 미루지 말고 바로 신고하는 편이 유리합니다.

임차인에게 남는 것 — 확정일자

과태료 때문에 하는 신고로만 보면 손해 같지만 임차인에게는 얻는 것이 있습니다. 신고하면서 계약서를 함께 제출하면 주택임대차보호법상 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 확정일자를 받으러 따로 주민센터를 가거나 수수료를 낼 필요가 없어집니다.

확정일자는 보증금에 우선변제권을 붙이는 장치이고, 전입신고로 생기는 대항력과 짝을 이뤄야 효력이 온전해집니다. 순서와 시점은 전세보증금 지키는 순서에 계약 전·계약 당일·이사 당일로 나눠 정리해 두었습니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령이 순위를 남기는 별도 절차입니다.

신고는 세 갈래로 할 수 있습니다

창구는 세 가지입니다.

• 온라인 — 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr). 계약서를 사진으로 올리면 됩니다.
• 방문 — 주택 소재지 읍·면·동 주민센터 통합민원창구.
• 전입신고와 함께 — 전입신고를 하면서 계약서를 첨부하면 임대차 신고를 한 것으로 처리됩니다.

신고 의무는 임대인과 임차인 공동에게 있지만, 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 봅니다. 임대인이 미루더라도 임차인이 혼자 처리할 수 있다는 뜻입니다.

순서 정리

• ① 주택 소재지가 대상 지역인가 — 수도권·광역시·세종·제주시·도의 시 지역
• ② 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는가
• ③ 신규인가, 금액이 바뀐 갱신·변경·해제인가 (금액 그대로인 갱신은 제외)
• ④ 계약서에 적힌 체결일부터 30일이 남았는가
• ⑤ 온라인·주민센터·전입신고 중 편한 창구로 신고하고 확정일자가 부여됐는지 확인

중개를 통해 계약했다면 중개보수를 정산할 때 신고 여부를 함께 물어보는 것이 좋습니다. 보수 계산 자체가 맞는지는 중개보수 상한요율표에서 확인할 수 있습니다.

근거·확인 시점 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 같은 법 시행령, 「주택임대차보호법」상 확정일자 부여 규정, 국토교통부 계도기간 종료·과태료 기준 개정 안내, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr). 2026년 8월 확인. 대상 여부와 과태료 산정은 관할 시·군·구 판단에 따릅니다.