부동산 중개보수는 정가가 아니라 상한요율입니다 — 구간별 계산과 부가세

먼저 — 요율은 '상한'이고, 지역마다 다릅니다

중개보수는 공인중개사법이 큰 틀을 정하고 시·도 조례가 구체적인 요율을 정합니다. 그래서 서울과 다른 시·도의 표가 완전히 같지 않습니다. 특히 임대차 구간에서 차이가 나는 경우가 있습니다.

더 중요한 것은 표에 적힌 숫자가 상한요율이라는 점입니다. "0.4% 이내에서 협의"가 정확한 표현이고, 그 안에서 낮게 정하는 것은 위법이 아닙니다. 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 위법입니다.

공인중개사는 사무소에 중개보수 요율표를 게시할 의무가 있고, 중개대상물 확인·설명서에 보수와 산출 근거를 적게 되어 있습니다. 계약 전에 "요율표 좀 보겠습니다"라고 말하는 것이 가장 확실한 확인 방법입니다.

주택 매매·교환 — 9억원에서 요율이 다시 올라갑니다

서울시 조례 기준으로 주택 매매·교환의 구간은 이렇습니다.

• 5천만원 미만 — 0.6%, 한도액 25만원
• 5천만원 이상 2억원 미만 — 0.5%, 한도액 80만원
• 2억원 이상 9억원 미만 — 0.4%, 한도액 없음
• 9억원 이상 12억원 미만 — 0.5%
• 12억원 이상 15억원 미만 — 0.6%
• 15억원 이상 — 0.7%

눈여겨볼 지점은 2억~9억 구간의 0.4%가 가장 낮다는 것입니다. 요율은 금액이 커질수록 단순히 올라가지 않고, 중간에 내려갔다가 9억원부터 다시 올라가는 모양입니다. 8억 9천만원짜리 거래와 9억 1천만원짜리 거래는 요율 자체가 달라집니다.

한도액이 붙은 두 구간에서는 계산액과 한도액 중 적은 금액을 냅니다. 예를 들어 1억 8천만원 거래는 0.5%를 곱하면 90만원이지만 한도액이 80만원이므로 80만원입니다.

임대차 — 1억~6억이 0.3%로 가장 낮습니다

전세와 월세 등 임대차는 별도의 표를 씁니다. 서울시 기준입니다.

• 5천만원 미만 — 0.5%, 한도액 20만원
• 5천만원 이상 1억원 미만 — 0.4%, 한도액 30만원
• 1억원 이상 6억원 미만 — 0.3%
• 6억원 이상 12억원 미만 — 0.4%
• 12억원 이상 15억원 미만 — 0.5%
• 15억원 이상 — 0.6%

전세 5억원이면 0.3%를 곱해 150만원이 상한입니다. 여기서 협의로 낮추는 것은 가능하지만, 150만원을 넘겨 받는 것은 조례 위반입니다.

월세는 환산부터 합니다 — 100과 70의 규칙

보증금과 월세가 함께 있는 계약은 하나의 금액으로 바꿔서 구간을 찾습니다. 계산식은 보증금 + (월 차임 × 100)입니다.

여기에 예외가 하나 있습니다. 그렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월 차임 × 70)으로 다시 계산합니다. 소액 월세에서 보수가 과도해지지 않도록 둔 장치입니다.

예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원이므로 5천만원 이상입니다. 6,000만원 구간의 요율 0.4%를 적용해 24만원이 되고, 한도액 30만원보다 적으므로 24만원이 상한입니다. 반대로 보증금 500만원에 월세 40만원이면 100을 곱했을 때 4,500만원이라 5천만원 미만이므로, 70을 곱해 3,300만원으로 다시 계산합니다.

오피스텔과 상가는 표가 다릅니다

주택이 아니면 요율 체계가 달라집니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실·목욕시설 등을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다. 그 조건을 벗어난 오피스텔은 0.9% 이내에서 협의입니다.

토지와 상가 등 주택·오피스텔 외의 중개대상물은 매매든 임대차든 0.9% 이내에서 협의입니다. 요율이 높은 대신 실제로는 협의 폭이 큰 영역이라, 계약 전에 금액을 못 박아 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

주거용 오피스텔을 전세로 얻으면서 주택 요율(0.3%)이 적용될 것으로 기대했다가 0.4%나 0.9%를 안내받는 경우가 여기서 생깁니다. 면적과 설비 요건이 기준이지 용도로 쓰는 방식이 기준이 아닙니다.

부가가치세와 지급 시기

중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 개업공인중개사가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 그보다 낮은 요율이 적용됩니다. 사업자등록증에서 확인할 수 있고, 현금영수증이나 세금계산서를 요청하면 됩니다.

지급 시기는 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 잔금일에 함께 정산하는 것이 일반적인 이유입니다. 계약 단계에서 미리 요구받았다면 지급 시점을 조정할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

계산이 맞는지 확인하려면 각 시·도가 운영하는 부동산 포털의 중개보수 계산기를 쓰는 것이 빠릅니다. 서울은 서울부동산정보광장, 경기는 경기부동산포털에서 제공합니다.

낼 금액보다 먼저 확인해야 하는 것

중개보수를 몇십만원 아끼는 것보다 보증금을 지키는 절차가 훨씬 큽니다. 계약 전·계약 당일·이사 당일에 무엇을 해야 하는지는 전세보증금 지키는 순서 편에 정리해 두었습니다.

매수라면 중개보수 외에 취득세가 훨씬 큰 항목입니다. 6억원과 9억원에서 세율이 꺾이는 구조는 주택 취득세 편에서 다뤘습니다. 계약을 연장하는 경우라면 중개를 새로 거치지 않아도 되는지부터 확인해야 합니다. 계약갱신요구권을 쓰면 보수가 발생하지 않는 방식으로 정리되는 경우가 있습니다.

정리하면

조례의 숫자는 상한요율입니다. 주택 매매는 2억~9억 구간이 0.4%로 가장 낮고 9억원부터 다시 올라가며, 임대차는 1억~6억 구간이 0.3%입니다. 5천만원 미만 구간에는 한도액이 따로 있어 계산액과 비교해 적은 쪽을 냅니다.

월세는 보증금 + 월세×100, 그 값이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세×70으로 환산합니다. 오피스텔과 상가는 표가 다르고, 부가가치세는 별도입니다. 요율표 게시는 의무이므로 계약 전에 한 번 확인해 달라고 요청하는 것만으로 대부분의 분쟁은 생기지 않습니다.