부동산 매매 계약 후 실거래가 신고, 30일 안에 해야 합니다 — 신고 안 하면 500만원, 거짓 신고면 취득가액의 10%까지 과태료

신고 의무는 누구에게 있나

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 매매계약을 맺으면 거래 당사자인 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 합니다. 다만 공인중개사를 통해 계약했다면 절차가 달라집니다. 이 경우 신고 의무는 개업공인중개사에게 넘어가고, 매도인·매수인은 직접 신고할 필요가 없습니다. 문제는 여기서 생깁니다. "중개사가 알아서 해주겠지"라고 넘겨짚고 신고 여부를 확인하지 않는 경우인데, 실제로 신고가 됐는지는 부동산거래관리시스템에서 본인이 직접 확인할 수 있습니다.

신고 기한 — 계약체결일부터 30일

기한을 셀 때 기준이 되는 날짜는 잔금일도 등기일도 아닌 계약을 체결한 날입니다. 매매계약서에 도장을 찍은 그날부터 하루씩 셉니다. 이 기한은 원래 60일이었다가 2020년 법 개정으로 30일로 절반이 줄었습니다. 잔금과 등기가 늦어지는 거래라도 신고 기한은 계약일 기준으로 독립적으로 흘러가므로, 잔금 치를 때 같이 하면 되겠다고 미루면 이미 기한을 넘긴 상태가 될 수 있습니다.

어디서, 어떻게 신고하나

신고는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 방문하거나, 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 온라인으로 할 수 있습니다. 온라인 신고는 공동인증서나 간편인증으로 본인 확인 후 거래가액, 계약일, 물건 정보를 입력하는 방식입니다. 중개거래라면 개업공인중개사가 공동인증서로 신고를 대행하고, 매도인·매수인은 계약서에 서명하는 것 외에 별도로 할 일이 없는 경우가 대부분입니다. 다만 직거래(중개 없이 당사자끼리 계약)라면 매도인·매수인이 직접 시스템에 접속해 신고해야 합니다.

신고를 안 하면 — 500만원 이하 과태료

기한 안에 신고하지 않거나, 공동신고를 거부해 상대방이 단독으로 신고하게 만든 경우 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 실제 부과 금액은 지연 기간에 따라 차등 적용되는 것이 보통이라, 하루 늦은 것과 몇 달을 넘긴 것은 금액이 다릅니다. 지자체마다 운영하는 과태료 부과 기준표가 있어 지연 일수 구간별로 금액이 올라가는 구조입니다. "깜빡했다"는 이유로 소명해도 면제되는 사유가 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다.

거짓 신고하면 — 취득가액의 10% 이하

실제 거래가격보다 낮게 신고하는 다운계약이나 반대로 높게 신고하는 업계약처럼 거짓으로 신고한 경우는 처벌 수위가 완전히 다릅니다. 단순 미신고가 정액 상한(500만원)인 것과 달리, 거짓신고는 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액으로 과태료가 매겨집니다. 취득가액이 커질수록 과태료도 같이 커지는 구조라, 고가 주택일수록 다운계약의 위험 부담이 훨씬 큽니다.

계약이 깨졌을 때도 신고 의무가 있다

신고를 마친 뒤 계약이 해제·무효·취소되는 경우, 이 사실도 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 별도로 신고해야 합니다. 계약금만 주고받고 끝난 거래라도 이미 실거래가 신고가 접수됐다면 해제신고 없이는 시스템상 거래가 그대로 살아 있는 것으로 남습니다. 해제신고를 하지 않으면 이 역시 별도의 과태료 대상이 되므로, 계약이 파기됐다고 해서 신고 이력을 방치하면 안 됩니다.

직거래일 때 특히 챙겨야 할 것

가족·지인 간 직거래처럼 중개사 없이 계약하는 경우가 실무에서 가장 많이 기한을 놓치는 유형입니다. 중개거래는 공인중개사가 신고 의무를 지고 실무적으로도 관행이 되어 있지만, 직거래는 매도인과 매수인 둘 다 "상대방이 하겠지"라고 미루다가 30일을 넘기는 일이 흔합니다. 직거래를 계획하고 있다면 계약서에 도장을 찍는 날 바로 부동산거래관리시스템 접속 방법과 필요 서류(계약서, 신분증, 공동인증서)를 확인해 당일이나 며칠 안에 처리해두는 편이 안전합니다.

함께 확인하면 좋은 것

신고할 거래가격 자체가 시세와 맞는지 궁금하다면 실거래가 제대로 보는 법을 먼저 확인해두면 다운계약 유혹에 흔들리지 않는 기준이 됩니다. 중개거래라면 신고 대행과 별개로 중개보수 상한요율도 계약 당일 함께 확인해두는 것이 좋고, 신고 완료 후 취득세 납부 단계로 넘어가면 주택 취득세 계산도 이어서 챙겨야 합니다.

순서 정리

첫째, 매매계약서에 서명한 날을 기준으로 30일 뒤 날짜를 달력에 표시해둡니다. 둘째, 중개거래인지 직거래인지 확인해 신고 의무자가 누구인지 가립니다. 셋째, 직거래라면 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고를 직접 진행하거나 관할 구청을 방문합니다. 넷째, 신고가격은 실제 거래금액과 반드시 일치시키고, 시세보다 낮춰 적으려는 요구에는 응하지 않습니다. 다섯째, 계약이 중간에 해제되면 그 사실도 30일 안에 별도로 신고합니다.

근거·확인 시점 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(신고 의무 및 기한), 같은 법 제28조(과태료 — 미신고 500만원 이하, 거짓신고 취득가액 10% 이하), 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 안내. 지연신고에 대한 실제 부과 금액은 지자체별 과태료 부과기준(지연 일수 구간별 차등)에 따라 달라질 수 있으므로 관할 시·군·구 지적과·부동산정보과에 재확인하시기 바랍니다. 확인 시점은 2026년 9월입니다.