전세보증금 지키는 순서 — 계약 전, 계약 당일, 이사 당일에 할 일

계약 전 — 등기부등본부터

• 등기부등본(등기사항전부증명서)을 직접 뗍니다. 인터넷등기소에서 700원입니다. 중개사가 보여 주는 것 말고 계약 직전에 본인이 다시 확인하십시오.
• 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지, 가압류·가처분·신탁이 있는지 봅니다. 신탁등기가 있으면 소유자가 아니라 신탁회사의 동의가 필요합니다.
• 을구에서 근저당권의 채권최고액을 봅니다. 채권최고액 + 내 보증금이 집값에 가까우면 위험합니다.
• 건축물대장으로 위반건축물 여부를 확인합니다. 위반건축물은 보증보험 가입이 막힙니다.
• 국세·지방세 완납증명서를 요구할 수 있습니다. 집주인의 체납 세금은 보증금보다 앞설 수 있습니다.

계약 당일 — 특약과 계좌

• 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 대리인이라면 인감증명서가 붙은 위임장을 확인합니다.
• 특약에 "잔금일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않는다"는 취지를 넣습니다. 대항력이 생기기 전의 하루를 막는 조항입니다.
• 선순위 임차인·보증금 총액을 확인해 특약에 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

이사 당일 — 세 가지를 같이

보증금 반환보증 — 가입 요건이 있습니다

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급합니다.

HUG의 경우 아파트가 아닌 주택은 공시가격의 140%를 집값으로 보고, 그 90%까지만 보증합니다. 결과적으로 전세금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입할 수 없습니다. 계약을 하고 나서 알면 늦으므로, 계약 전에 그 집이 가입 가능한지 확인해야 합니다.

• 보증료는 보증금과 기간에 따라 다르며, 일부 지자체는 청년·신혼부부의 보증료를 지원합니다.
• 가입 시기에 제한이 있습니다. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하는 것이 일반적입니다.

보증금을 못 받을 때

1. 내용증명으로 반환을 요구해 기록을 남깁니다.
2. 이사를 먼저 가야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 완료되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 완료를 확인한 뒤에 나가야 합니다.
3. 보증보험에 가입했다면 보증기관에 이행청구합니다.
4. 필요하면 보증금반환청구 소송과 강제집행으로 갑니다.
5. 대한법률구조공단(132), 주택도시보증공사(1566-9009)에서 상담할 수 있습니다.