임차권등기명령 — 보증금을 못 받고 이사해야 할 때 순위를 남기는 절차

이 제도가 지키는 것은 '순위'입니다

보증금을 지키는 힘은 그 집에 살면서(점유) 전입신고를 유지하는 것에서 나옵니다. 확정일자까지 받아 두면 경매나 공매가 진행될 때 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

문제는 이사입니다. 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간 그 조건이 깨집니다. 임차권등기명령은 이 효력을 등기부에 새겨 두는 절차입니다. 등기가 되면 이사를 가고 전출을 해도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.

보증금을 지키는 기본 순서는 전세보증금 지키는 순서 편에 정리해 두었습니다. 이 글은 그 순서가 이미 깨질 상황이 된 다음의 이야기입니다.

신청 조건 — 계약이 끝나 있어야 합니다

두 가지가 필요합니다. 임대차가 종료되었을 것, 그리고 보증금을 돌려받지 못했을 것입니다. 계약 기간이 남아 있는 상태에서는 신청할 수 없습니다.

계약 종료에는 기간 만료뿐 아니라 갱신 거절 통지로 종료된 경우도 들어갑니다. 그래서 만기 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 정해진 기간 안에 전달해 두는 것이 중요합니다. 통지 시기와 갱신 규정은 계약갱신요구권 편에 정리돼 있습니다.

어디에, 어떻게 신청하나

신청은 임차한 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 합니다. 임대인 주소지가 아니라 집 주소 기준입니다.

필요한 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 부동산등기사항증명서, 그리고 계약이 끝났음을 보여 주는 자료(내용증명이나 문자 기록)입니다. 법원에 직접 가지 않고 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

비용은 등록면허세와 등기신청수수료, 송달료가 들어갑니다. 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있다고 법에 정해져 있으므로, 영수증은 모아 두는 편이 좋습니다.

접수부터 등기까지 걸리는 기간은 사건마다 다릅니다. 결정이 나기까지 통상 2주 안팎이 걸리고, 결정 이후 등기소에서 실제로 기재되기까지 며칠이 더 필요합니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 여유를 두고 미리 접수하는 편이 안전합니다. 만기가 다가오는데 임대인이 답이 없다면 그 시점부터 준비를 시작합니다.

2023년에 바뀐 한 가지

예전에는 법원 결정이 임대인에게 송달된 뒤에야 등기가 진행됐습니다. 임대인이 일부러 우편을 받지 않으면 절차가 몇 달씩 멈췄고, 그사이 이사를 못 가는 일이 많았습니다.

2023년 7월 개정으로 이 부분이 달라졌습니다. 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 집행할 수 있게 바뀌어, 연락을 피하는 임대인 때문에 절차가 멈추는 상황이 줄었습니다. 오래된 안내 글에는 아직 예전 설명이 남아 있으니 날짜를 보고 읽는 것이 좋습니다.

가장 많이 하는 실수 — 등기 전에 이사

신청서를 접수했다고 효력이 생기는 것이 아닙니다. 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 다음에 이사해야 합니다. 신청만 해 둔 상태에서 전출하면 그사이에 대항력이 끊깁니다.

확인 방법은 간단합니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 을구에 '주택임차권'이 올라와 있는지를 봅니다. 여기까지 확인한 뒤 짐을 빼고 전입신고를 옮깁니다. 순서를 바꾸면 제도를 이용한 의미가 사라집니다.

돈을 받은 뒤 — 말소는 임차인이 합니다

보증금을 돌려받으면 등기를 지워야 합니다. 이 말소 신청은 임차인이 단독으로 합니다. 임대인이 대신 해 주지 않습니다.

여기서 자주 부딪히는 부분이 순서입니다. 임대인 쪽에서 "먼저 등기를 지우면 보증금을 주겠다"고 하는 경우가 있는데, 보증금 반환이 먼저라고 보는 것이 원칙입니다. 등기를 먼저 지우면 받아 낼 근거가 사라지므로 이 순서는 양보하지 않는 편이 안전합니다.

이것만으로 돈이 들어오지는 않습니다

임차권등기는 순위를 지키는 장치이지 회수 수단이 아닙니다. 실제로 돈을 받으려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령, 이후 강제경매로 이어져야 하는 경우가 많습니다.

전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구하는 경로가 따로 있습니다. 다만 보증도 가입 요건과 청구 기한이 정해져 있어, 계약 시점에 확인해 두지 않으면 이 단계에서 쓸 수 없습니다. 규제와 제도 변화는 정책·규제 쪽 글들에서 함께 다루고 있습니다.

임대인이 연락 두절이거나 다른 세입자에게도 같은 일이 벌어지고 있다면 피해자 결정 신청을 함께 검토할 상황일 수 있습니다. 그 절차는 전세사기 피해자 결정 신청 편에 정리해 두었습니다. 개별 사안은 조건에 따라 결과가 달라지므로, 금액이 크다면 법률구조공단이나 변호사 상담을 함께 받는 편이 안전합니다.