월세가 두 번분 밀리면 집주인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다 — ‘2기의 차임액’은 두 달이 아니라 금액 기준이고, 밀린 월세는 보증금에서 빠집니다

법이 말하는 “2기의 차임액”은 두 달이 아니라 두 번분 금액입니다

민법 제640조는 건물 임대차에서 “임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정합니다.
여기서 “기”는 차임을 내기로 한 한 회분입니다. 월세라면 한 달 치가 1기입니다.
따라서 월세 60만원이면 연체액이 120만원에 이르렀는지를 봅니다.
일부만 내서 부족액이 쌓인 경우도 합계가 2기분에 닿으면 같습니다.

민법 제640조는 주택에도 적용되고, 약정으로 막을 수 없습니다

제640조는 “건물”이라고만 되어 있어 상가뿐 아니라 주택에도 적용됩니다.
주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.
그래서 계약서에 “한 달만 밀려도 즉시 해지”라고 적어 두었더라도 세입자에게 불리한 부분은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

계약 중간의 해지와 갱신 거절은 서로 다른 문제입니다

해지는 지금 진행 중인 계약을 끝내는 것이고, 갱신 거절은 계약기간이 끝날 때 더 이어 주지 않는 것입니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자가 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서, 예외 아홉 가지 중 첫째로 “임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 둡니다.
문구가 “연체한 사실이 있는 경우”라서, 지금 밀려 있지 않더라도 계약기간 중 한 번 그 금액에 이른 적이 있으면 사유가 될 수 있습니다.
묵시적 갱신을 정한 제6조 제3항도 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 갱신 규정을 적용하지 않는다고 합니다.

계산해 보면 이렇습니다

월세 70만원, 보증금 3,000만원 계약이라고 가정합니다.
3월분 70만원을 못 냈다면 연체액은 70만원으로 아직 2기분(140만원) 아래입니다.
4월분까지 못 내면 연체액이 140만원이 되어 해지와 갱신 거절의 사유가 생깁니다.
이 숫자는 가정이며, 실제로는 계약서의 차임 지급일과 입금 내역을 놓고 따져야 합니다.

사유가 생겼다고 자동으로 계약이 끝나지는 않습니다

해지는 집주인이 세입자에게 해지의 의사표시를 해야 효력이 생깁니다.
통지를 받았다고 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.
세입자가 나가지 않으면 집주인은 소송으로 명도를 구해야 하고, 판결 없이 문을 잠그거나 짐을 빼는 행동은 문제가 될 수 있습니다.
통지를 받았다면 대한법률구조공단(132) 같은 공적 창구에서 먼저 상담하시기 바랍니다.

연체액은 보증금에서 당연히 빠집니다

대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결은 임대차 보증금이 차임채무와 목적물 훼손에 따른 손해배상 등 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 금액은 목적물을 반환할 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봅니다.
그래서 따로 말하지 않아도 정산 때 밀린 월세는 빠진 금액이 돌아옵니다.
연체 이자는 약정이 없으면 민법 제379조의 법정이율 연 5%가 기준입니다.

세입자라면 지금 할 일, 집주인이라면 놓치지 말 것

세입자는 밀린 금액이 2기분에 가까워지기 전에 집주인에게 먼저 사정을 알리고 분납 일정을 문자나 메신저로 남겨 두는 것이 좋습니다.
집주인은 입금 내역과 연체 시작일을 정리하고, 해지나 갱신 거절을 하려면 증거가 남는 방법으로 통지해야 합니다.
갱신 요구 가능 시기와 거절 시한은 계약갱신요구권 2년·5% 상한에, 묵시적 갱신 뒤의 통지 기한은 묵시적 갱신 뒤 3개월 통지 글에 정리해 두었습니다.
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을, 경매로 넘어갈 때의 순위는 소액임차인 최우선변제금을 함께 보십시오.

순서 정리

① 월세 지급일과 밀린 합계를 계산해 2기분(월세 두 번분)에 이르렀는지 확인합니다. ② 이르기 전이라면 먼저 연락해 분납을 서면(문자 포함)으로 남깁니다. ③ 이르렀다면 해지 통지가 오기 전에 완납을 시도합니다. ④ 통지를 받았다면 집을 비우기 전에 132 등 공적 상담을 받습니다. ⑤ 이사할 때는 밀린 금액이 보증금에서 빠진다는 전제로 정산표를 만듭니다.

근거·확인 시점: 국가법령정보센터 기준 민법 제379조·제640조, 주택임대차보호법 제6조 제3항·제6조의3 제1항 제1호·제10조 조문을 2026년 10월 18일에 확인했습니다. 보증금 공제는 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결을 참고했습니다. 사례의 금액은 설명을 위한 가정이며, 개별 계약의 해지·명도는 사정에 따라 결과가 달라지므로 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담을 받으시기 바랍니다. 이 글은 법령을 정리한 것으로 법률 자문을 대신하지 않습니다.