소액임차인 최우선변제금 — 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 먼저 받습니다, 단 집값의 절반까지만

소액임차인 우선변제는 확정일자와 별개의 권리입니다

지역별 기준 금액은 네 구간입니다

범위와 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조가 정합니다.

광역시라도 군 지역은 맨 아래 구간입니다. 내 집이 어느 줄인지는 시·군·구 기준으로 확인하십시오.

받는 금액은 집값의 절반을 넘지 못합니다

표의 금액은 상한일 뿐입니다. 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 서울에서 보증금 9,000만원 집이 1억 2,000만원에 낙찰되면 한도 6,000만원이라 5,500만원을 받지만, 8,000만원에 낙찰되면 한도가 4,000만원으로 줄어듭니다.

임차인이 여럿이면 더 줄어듭니다. 각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면 일정액의 비율대로 그 절반을 나눕니다. 서울에서 5,500만원씩 받을 임차인 두 명이고 주택가액이 1억 6,000만원이면 절반인 8,000만원을 나눠 각 4,000만원입니다.

대항요건은 경매신청 등기 전까지 갖춰야 합니다

제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 정합니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)입니다. 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 보고, 효력은 그 다음 날부터 생기므로 여유 있게 마쳐야 합니다. 전입신고를 미룬 사이 경매가 신청돼 등기됐다면 이 권리를 주장할 수 없습니다. 확정일자는 없어도 되지만 전입신고는 빠뜨리면 안 됩니다.

배당요구 종기를 넘기면 받을 권리가 있어도 빠질 수 있습니다

경매가 시작되면 법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고합니다(민사집행법 제84조). 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고(제88조), 소액임차인도 이 종기까지 배당요구서를 내야 하는 것이 일반적입니다.

근저당이 잡힌 날에 따라 적용되는 금액이 달라집니다

기준 금액은 몇 차례 올랐습니다. 시행령 부칙은 새 기준을 기존 계약에도 적용하되, 개정 전에 담보물권(근저당 등)을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용한다고 정합니다. 서울을 예로 들면, 2018년 9월 개정 때 보증금 범위 1억 1,000만원·한도 3,700만원이던 것이 2021년 5월에 1억 5,000만원·5,000만원이 됐고, 2023년 2월 21일에 지금의 1억 6,500만원·5,500만원이 됐습니다. 그래서 2020년에 근저당이 잡힌 집이라면 임차인이 지금 입주했어도 그 근저당 앞에서는 옛 기준이 적용됩니다. 등기부에서 가장 앞선 담보물권의 설정일을 확인하십시오.

이런 경우는 대상에서 빠지거나 줄어듭니다

첫째, 서울에서 보증금 1억 7,000만원이면 범위를 넘어 소액임차인이 아닙니다. 계약을 갱신하며 보증금을 올려 범위를 넘기는 경우도 마찬가지로 대상에서 빠질 수 있다고 법제처 생활법령이 안내합니다. 둘째, 임차권등기명령으로 등기가 끝난 주택에 그 이후 새로 임차한 사람은 이 우선변제를 받을 수 없습니다(법 제3조의3 제6항). 셋째, 이 권리는 경매나 체납처분으로 매각될 때만 작동합니다. 보증금이 크면 전세보증금 지키는 순서의 확정일자·반환보증부터 챙기십시오. 계약이 끝났는데 돈을 못 받는다면 임차권등기명령으로 순위를 남기고 이사하는 방법이 있고, 보증 가입이 막히는 경우는 전세보증금 반환보증 거절 사유에서 확인합니다. 전세사기 피해 지원은 피해자 결정 신청을 참고하십시오.

순서 정리

① 등기부에서 가장 앞선 근저당 설정일과 내 집의 지역 구간을 확인해 ② 보증금이 그 시기 범위 이하인지 대조합니다. ③ 전입신고와 점유가 경매신청 등기보다 앞서는지 확인합니다. ④ 경매가 시작되면 법원 공고의 배당요구 종기를 확인하고 그 안에 배당요구서를 냅니다. ⑤ 예상 낙찰가의 절반이 한도를 밑돌면 받는 금액이 줄어드는 점을 감안합니다. 애매하면 관할 법원 경매계나 대한법률구조공단(132)에 문의하십시오.