전월세 묵시적 갱신 뒤 세입자가 나가려면 석 달 전에 통지해야 합니다 — 집주인은 갱신 뒤 해지할 수 없고, 기간은 같은 조건으로 2년입니다

묵시적 갱신은 만료 2개월 전이 지나면 굳어집니다

법 제6조는 집주인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다고 통지하지 않으면, 기간이 끝날 때 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 세입자도 마찬가지입니다. 만료 2개월 전까지 나가겠다고 통지하지 않으면 같은 효과가 납니다. 즉 말을 하지 않는 것도 선택이 되어 버리는 구조입니다. 이 규정은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 6개월 전~2개월 전 기준이 적용됩니다.

갱신되면 기간은 2년, 조건은 그대로입니다

묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 계약서가 1년짜리여도 갱신 뒤에는 2년이 됩니다. 원래 계약 기간이 2년 미만이면 2년으로 본다는 법 제4조의 취지와 같은 흐름입니다. 보증금과 월세도 직전 계약 그대로 이어집니다. 새 계약서를 쓰지 않아도 효력은 같고, 확정일자와 전입신고로 확보한 대항력과 우선변제 순위도 이어집니다. 확정일자의 효력은 임차권등기명령 글에서 순서대로 다뤘습니다.

세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있습니다

제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 2년을 채우지 않아도 되고 이유를 밝힐 필요도 없습니다. 다만 해지는 통지한 날 바로 효력이 생기지 않습니다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 그 3개월 동안은 월세도 계속 내야 합니다.

3개월은 이사 날짜에서 거꾸로 셉니다

예를 들어 내년 3월 말에 이사하고 싶다면 늦어도 12월 말까지는 통지가 집주인에게 도착해야 합니다. 효력 발생일은 통지가 도달한 날을 기준으로 달력으로 세므로, 보내는 날이 아니라 받는 날이 중요합니다. 석 달이 지나기 전에 짐을 빼면 해지가 아직 효력이 없는 상태이므로 보증금 반환 시점을 두고 다툴 수 있습니다. 해지 효력일과 이사 날짜를 맞추는 것이 안전합니다. 월세 70만 원짜리 집이라면(가정입니다) 통지 후 3개월 치인 210만 원은 이사를 서두르더라도 계속 부담하게 되니, 이사를 확정하기 전에 통지부터 보내 두는 쪽이 비용을 줄입니다. 새 집 계약일이 정해졌다면 그날을 효력일 이후로 잡아야 두 집의 월세를 동시에 내는 기간이 짧아집니다.

집주인은 갱신 뒤에 먼저 나가라고 할 수 없습니다

제6조의2는 해지 통지의 주체를 세입자로만 적고 있어, 묵시적 갱신 뒤 집주인이 중도에 계약을 끝내는 규정은 없습니다. 집주인이 계약을 끝내려면 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지해야 하고, 그 시기를 놓치면 다음 2년이 지나야 합니다. 세입자가 월세를 두 번 이상 밀리는 등 의무를 심하게 어기면 묵시적 갱신 규정 자체가 적용되지 않아 사정이 다릅니다. 세입자 입장에서 이 비대칭이 핵심이며, 갱신요구권과의 차이는 계약갱신요구권 글에서 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않아, 이후에도 요구권이 남습니다.

갱신 뒤 보증금과 월세를 올릴 수 있는 한도

동일 조건으로 갱신된다고 해서 증액 청구가 막히는 것은 아닙니다. 다만 제7조와 시행령에 따라 증액은 약정한 보증금이나 월세의 5%를 넘지 못하고, 한 번 올린 뒤 1년이 지나야 다시 올릴 수 있습니다. 집주인이 5%를 넘는 증액을 요구하면 초과분은 따를 의무가 없습니다. 보증금이나 월세를 바꿔 새로 계약서를 쓸 때 신고 대상인지는 전월세 신고제 글의 기준으로 확인하십시오.

통지는 증거가 남게, 보증금은 해지 효력일에 받습니다

법은 통지 서식을 정하지 않으므로 문자나 메신저도 의사표시로는 쓸 수 있지만, 집주인이 못 받았다고 다투면 입증이 어렵습니다. 내용증명 우편처럼 도달 날짜가 남는 방법을 권합니다. 집주인이 연락이 안 되거나 주소가 바뀌었다면 계약서에 적힌 주소와 알고 있는 연락처로 모두 보내고 발송 기록을 보관하십시오. 통지서에는 계약 대상 주소, 갱신 계약임을 알리는 문구, 해지 의사, 희망 이사일을 적으면 됩니다. 해지 효력일이 오면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하고, 새 세입자를 구했는지와는 별개입니다. 효력일이 지나도 돌려받지 못해 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 순위를 남기는 절차를 알아 두십시오. 보증보험 가입 집이라면 전세보증금 반환보증 글의 청구 조건도 같이 확인하는 편이 좋습니다.

정리하면 다섯 가지입니다

(1) 만료 6개월~2개월 전 사이에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 2년 갱신됩니다. (2) 갱신 후 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고 효력은 도달 후 3개월입니다. (3) 집주인은 갱신 후 중도 해지권이 없습니다. (4) 갱신 후 증액은 5% 이내, 1년에 한 번입니다. (5) 통지는 도달 날짜가 남는 방식으로 하고, 이사일에서 3개월을 거꾸로 세어 보내십시오. 이 글은 일반 정보이며 구체적 분쟁은 대한법률구조공단 등 전문 창구에서 확인하십시오.

근거: 주택임대차보호법 제6조(묵시의 갱신)·제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)·제6조의3·제7조(차임 등의 증감청구권), 같은 법 시행령 제8조, 법제처 생활법령정보(주택임대차 계약 갱신 안내). 국가법령정보센터 원문 페이지는 접속 장애로 직접 대조하지 못했고 생활법령정보 기준으로 확인했습니다. 확인 시점 2026-10-09이며 개정 여부는 공식 창구에서 확인하십시오.