토지거래허가구역 '세 낀 집' 실거주 유예, 신청 기한이 2027년 말로 늘었습니다 — 갱신계약 2년 추가, 5월 12일부터 계속 무주택이어야 합니다

무엇이 어떻게 달라졌나

처음 유예 조치는 5월 12일에 발표돼 5월 29일부터 시행됐습니다. 핵심은 임대 중인 주택을 사는 무주택자가 임대차계약의 종료일까지 입주를 미룰 수 있게 한 것입니다. 이번 9월 발표에서 바뀐 것은 두 가지입니다. 하나는 허가 신청 기한을 2027년 12월 31일까지로 1년 늘린 것이고, 다른 하나는 남은 계약 기간에 더해 갱신계약을 1회, 최대 2년까지 유예 기간으로 인정한다는 것입니다. 보도에서는 이 경우 입주 시점이 2029년 말까지 늦춰진다고 전합니다. 개정안은 9월 18일에 입법예고됐고 10월 1일 시행 예정으로 안내됐습니다.

어떤 집이 대상인가 — 기준은 5월 12일 현재 임대 중

대상은 발표일인 2026년 5월 12일 현재 임대차계약이 체결돼 세입자가 살고 있는 주택입니다. 처음에는 다주택자가 파는 집에만 적용됐지만, 5월 조치로 비거주 1주택자가 파는 집까지 세입자 있는 주택 전체로 넓어졌습니다. 반대로 말하면 5월 12일 이후에 새로 맺은 임대차를 끼고 있는 집은 이 기준에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다. 계약서의 체결일과 종료일을 매매계약 전에 먼저 확인하십시오.

매수인 요건 — 5월 12일부터 계속 무주택

국토교통부는 갈아타기 목적의 유예를 막고 무주택 실수요자에게 기회를 주려고 매수인을 한정했습니다. 발표일인 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람만 유예를 받을 수 있습니다. 중간에 유주택 기간이 있었다면 요건을 충족하지 못할 수 있으니, 증명 서류와 판단 범위는 신청 전에 관할 구청 허가 담당 부서에 물어보는 편이 안전합니다.

기한을 한눈에 보면

단계	기준
허가 신청	2027년 12월 31일까지(종전 2026년 12월 31일)
등기	허가를 받은 날부터 4개월 안
입주 유예	임대차 남은 기간 + 갱신계약 1회(최대 2년), 보도 기준 2029년 말까지
실거주	입주한 날부터 2년

이 표는 국토교통부 발표와 보도를 바탕으로 했습니다. 갱신계약을 언제까지 맺어야 인정되는지, 임대료 인상 폭에 제한이 있는지는 제가 확인한 자료에 나오지 않았습니다.

입주한 뒤 2년 실거주 — 어기면 이행강제금

유예가 끝나 입주했다면 그날부터 2년을 직접 살아야 합니다. 부동산거래신고법 제18조에 따라 이용 의무를 지키지 않으면 시장·군수·구청장이 이행명령을 내릴 수 있고, 명령을 따르지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 반복 부과할 수 있습니다. 유예를 받았다고 해서 세를 놓는 갭투자가 허용되는 것은 아닙니다. 정부도 갭투자 금지 원칙은 그대로 유지한다고 밝혔습니다.

세입자와 집주인이 알아 둘 것

이 제도는 매수인의 입주 시점을 미루는 것이지 세입자의 권리를 바꾸는 것이 아닙니다. 세입자는 새 집주인이 들어와 살겠다고 해도 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 세입자가 갱신을 원하면 계약갱신요구권 — 2년 더 살 수 있고, 인상은 5%까지입니다에서 정리한 대로 2년 연장과 5% 상한이 적용되고, 갱신 요구 없이 기간이 끝나면 전월세 묵시적 갱신 뒤 세입자가 나가려면 석 달 전에 통지해야 합니다의 규칙이 작동합니다. 갱신 여부에 따라 입주 시점이 최장 2년 달라질 수 있으니 계약 전에 세입자의 의사를 확인하십시오.

허가 말고 챙길 거래 절차

허가구역 밖의 일반 거래라면 매매계약 뒤 30일 안에 실거래가를 신고해야 하며, 자세한 과태료는 부동산 매매 계약 후 실거래가 신고, 30일 안에 해야 합니다에 있습니다. 허가구역 거래의 신고 방식은 구청 안내를 따르십시오. 취득 단계에서는 보유 주택 수에 따라 세율이 갈리므로 다주택자 취득세, 조정대상지역 두 번째 집부터 8%입니다도 함께 보십시오.

순서 정리

1) 사려는 집이 토지거래허가구역에 있는지 관할 구청이나 토지이음에서 지정 현황을 확인합니다. 2) 임대차계약이 5월 12일 현재 유효했는지, 종료일이 언제인지 계약서로 확인합니다. 3) 본인이 5월 12일부터 계속 무주택인지 점검합니다. 4) 2027년 12월 31일 전에 허가를 신청하고, 허가를 받으면 4개월 안에 등기합니다. 5) 세입자의 갱신 여부에 따라 입주 시점을 정하고, 입주한 날부터 2년 거주할 계획을 세웁니다. 6) 문의는 국토교통부 토지정책과(044-201-5276)나 관할 구청에 합니다. 이 글은 법률 자문을 대신하지 않으며, 개별 사정은 구청과 전문가에게 확인하십시오.

근거·확인 시점: 국토교통부 정책브리핑(korea.kr) 「토지거래허가구역 실거주 유예 확대」(2026년 5월 12일 발표)와 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, 내년 12월 31일까지 연장」(2026년 9월 17일 발표), 부동산거래신고법 제18조(이행강제금)를 2026년 10월 15일에 확인했습니다. 10월 1일 시행은 발표 당시 계획으로, 공포된 시행령 조문 전문과 갱신계약의 구체적 인정 요건은 직접 열람하지 못해 "구청·국토교통부 확인"으로 처리했습니다. 2029년 말 시점은 보도 기준입니다.