부동산을 증여받으면 취득세는 시가인정액 기준입니다 — 조정대상지역 3억원 이상이면 12%, 신고기한은 3개월

증여로 받은 부동산, 왜 '시가인정액'을 따지는가

취득세율은 두 가지뿐입니다 — 3.5%와 12%

무상취득(증여) 주택의 취득세 본세율은 원칙적으로 3.5%입니다. 다만 조정대상지역 안에 있으면서 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여로 받으면 12%로 중과될 수 있습니다. 3억원 기준은 받는 사람의 지분 가격이 아니라 주택 전체 시가표준액이라는 점이 자주 놓치는 부분입니다. 시가표준액 6억원 주택의 절반을 증여받아도 지분가(3억원)가 아니라 전체 가격(6억원)이 기준입니다. 매매로 두 번째 집을 살 때 붙는 다주택자 취득세 중과는 보유 주택 수가 기준이라, 증여자의 1주택 여부가 기준인 이번 중과와는 판단 기준이 다릅니다.

1세대 1주택자가 가족에게 줄 때는 예외가 있습니다

모든 고가주택 증여가 12%로 과세되지는 않습니다. 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자·직계존속·직계비속에게 무상으로 줄 때는 조정대상지역 안의 시가표준액 3억원 이상 주택이라도 중과에서 빠질 수 있습니다. 실수요 목적의 가족 간 증여까지 다주택자 규제와 같은 세율로 묶지 않으려는 취지입니다. 증여자가 다주택자이거나 받는 사람이 배우자·직계존비속이 아니면 예외가 적용되지 않습니다. 생애최초 취득세 감면은 매매로 살 때만 적용되고 증여받은 주택에는 적용되지 않습니다.

시가표준액 1억원 이하는 납세자가 고를 수 있습니다

거래가 드문 단독주택이나 소액 부동산은 유사매매사례가·감정가를 찾기 어렵습니다. 이 부담을 줄이려고 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은 납세자가 과세표준을 시가인정액과 시가표준액 중에서 선택할 수 있게 해 두었습니다. 시가표준액이 통상 시가보다 낮게 매겨지는 경우가 많으므로, 소액 부동산을 증여받을 때는 두 금액을 미리 비교해 보는 편이 유리합니다.

신고·납부기한은 매매와 다릅니다 — 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월

지방세법 제20조는 취득 유형별로 신고·납부기한을 다르게 정합니다. 매매 같은 유상취득은 취득일부터 60일 안입니다. 증여(부담부 증여 포함) 같은 무상취득은 상속을 제외하고 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안입니다. 9월 5일에 증여받았다면 9월 30일부터 3개월, 즉 12월 30일까지가 신고 기한입니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월)로 더 깁니다.

기한을 넘기면 가산세가 붙습니다

기한을 넘기면 지방세기본법에 따라 무신고가산세가 붙습니다. 단순히 기한을 넘긴 경우는 납부할 세액의 20%, 부정한 행위로 신고 자체를 하지 않은 경우는 40%가 가산됩니다. 여기에 납부하지 않은 기간에 하루 0.022%씩 납부지연가산세가 별도로 붙습니다. 시가인정액 산정이 까다로울수록 세액이 확정되지 않았어도 기한 안에 우선 신고부터 해 두고, 세액은 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하는 편이 안전합니다.

부담부 증여는 계산이 한 번 더 갈립니다

전세보증금이나 대출금이 끼어 있는 집을 넘겨주는 부담부 증여는 증여와 매매가 섞인 거래로 취급됩니다. 수증자가 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보아 유상취득 세율·60일 기한이, 채무를 뺀 순수 증여 부분은 무상취득 세율·3개월 기한이 각각 적용됩니다. 같은 부동산 한 건이라도 채무 인수분과 순수 증여분을 나눠 계산해야 해서, 증여세 공제 한도를 따질 때처럼 채무액과 시가인정액부터 확정해 두어야 합니다. 채무 인수 사실은 증여세 신고서와 채무 서류로 함께 입증해야 국세청 사후관리에서 불이익이 없습니다.

순서 정리

① 시가표준액이 1억원을 넘는지 먼저 확인합니다(넘으면 시가인정액 산정이 필수입니다). ② 조정대상지역 여부와 시가표준액 3억원 기준(주택 전체 기준)으로 12% 중과 대상인지 가립니다. ③ 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자·직계존비속에게 주는 경우라면 중과 예외를 확인합니다. ④ 채무가 끼어 있다면 부담부 증여로 보아 채무 인수분과 순수 증여분을 나눠 계산합니다. ⑤ 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 관할 시·군·구청에 신고·납부합니다. ⑥ 넘기면 가산세(20%·40%, 지연가산세 일 0.022%)가 붙으므로 세액 확정이 늦어지더라도 기한 안에 우선 신고부터 합니다.