이사 나갈 때 장기수선충당금은 집주인이 돌려줘야 합니다 — 시행령 제31조 제8항과 납부확인서 발급

왜 세입자가 낸 돈이 집주인 몫인가

장기수선충당금은 승강기 교체, 옥상 방수, 외벽 도장, 배관 교체처럼 건물의 공용부분을 길게 보고 고치는 비용을 미리 모아 두는 돈입니다. 공동주택관리법 제30조 제1항은 "관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다"고 정합니다.

부담 주체는 처음부터 소유자입니다. 다만 관리사무소는 세대별 관리비에 이 항목을 얹어 청구하고, 고지서를 받아 내는 사람은 그 집에 사는 임차인입니다. 징수 편의 때문에 생긴 어긋남이지 부담 주체가 바뀐 것이 아니어서, 시행령이 정산 규정을 따로 둔 것입니다.

반환은 의무입니다 — 시행령 제31조 제8항

공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 이렇게 되어 있습니다. "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다."

'반환할 수 있다'가 아니라 '반환하여야 한다'입니다. 임대인이 "관리비에 포함된 거니까 낸 사람이 부담하는 것 아니냐"고 해도 조문은 그 반대를 적어 두었습니다. 보증금 반환을 협의할 때 함께 정산하자고 요구할 근거가 됩니다.

우리 아파트에 이 항목이 있는지부터 봅니다

모든 집에 있는 것은 아닙니다. 법 제29조 제1항은 장기수선계획을 세워야 하는 공동주택을 네 가지로 정합니다. 300세대 이상이거나, 승강기가 설치되었거나, 중앙집중식 난방 또는 지역난방이거나, 건축법 제11조 건축허가를 받아 주택 외 시설과 함께 지은 건축물입니다. 이 중 하나에 해당하면 장기수선계획이 있고, 그에 따라 충당금을 적립합니다.

시기도 조건입니다. 시행령 제31조 제6항은 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립하도록 정합니다. 신축 첫해 입주자라면 적립 자체가 아직 시작되지 않았을 수 있습니다. 제31조 제7항에 따라 분양되지 않은 세대의 충당금은 사업주체가 부담합니다.

수선유지비와 헷갈리면 계산이 틀립니다

고지서에 이름이 비슷한 항목이 나란히 찍혀 있어 자주 섞입니다. 둘은 성격이 다릅니다.

구분	장기수선충당금	수선유지비
목적	공용부분의 계획적 교체·보수 적립	소모성 부품 교체 등 일상적 유지
법정 부담 주체	소유자	사용자(거주자)
퇴거 시 반환	대상(시행령 제31조 제8항)	대상 아님

납부확인서를 받을 때 항목명이 '장기수선충당금'으로 찍힌 금액인지 눈으로 확인해야 하는 이유입니다. 수선유지비까지 합쳐 청구하면 임대인과 불필요한 다툼이 생깁니다.

금액이 단지마다 다른 이유

같은 평수인데 옆 단지와 금액이 몇 배 차이 나는 일이 흔합니다. 시행령 제31조 제1항이 요율을 관리규약으로 정하도록 위임해 두었기 때문입니다. 산정식은 제31조 제3항에 있습니다.

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

계획에 잡아 둔 공사 규모가 크고 단지가 오래됐을수록 월 부담이 커집니다. 법 제102조 제4항은 적립하지 않은 자에게 300만원의 과태료를 정하고 있어, 적립은 단지가 선택할 수 있는 문제가 아닙니다.

실제로 받는 순서

• ① 퇴거 전 관리사무소에 요청 — "장기수선충당금 납부확인서를 발급해 달라"고 말하면 됩니다. 시행령 제31조 제9항이 지체 없는 발급을 의무로 정합니다.
• ② 거주 기간과 금액을 대조 — 입주일부터 퇴거일까지의 월별 합계가 맞는지, 항목명이 장기수선충당금인지 확인합니다.
• ③ 임대인에게 청구 — 보증금 반환과 같은 자리에서 정산하는 것이 가장 깔끔합니다. 확인서 사본을 함께 보냅니다.
• ④ 응하지 않으면 서면으로 — 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 근거 조문과 금액을 적어 다시 요구합니다.

퇴거 절차 전체를 놓고 보면 이 정산은 마지막 단계에 붙습니다. 계약 단계에서 확인할 것은 전세보증금 지키는 순서 — 계약 전, 계약 당일, 이사 당일에 할 일에 정리해 두었고, 계약을 더 이어 갈지 판단하는 문제는 계약갱신요구권 — 2년 더 살 수 있고, 인상은 5%까지입니다를 참고하시기 바랍니다.

자주 어긋나는 지점

• 오피스텔은 결론이 다를 수 있습니다. 공동주택관리법은 공동주택을 전제로 하는 법이라 용도가 다른 오피스텔에 이 조문이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵고, 관리규약과 특약에 따라 갈립니다.
• 집주인이 바뀐 경우에는 매매 과정에서 소유자끼리 정산이 되었는지에 따라 청구 상대가 달라질 수 있습니다. 우선 현재 임대인에게 확인서를 제시해 요구하고, 다투게 되면 개별 상담이 필요합니다.
• "반환하지 않는다"는 특약의 효력은 사안마다 판단이 갈릴 수 있습니다. 계약 단계에서 특약을 빼거나 정산 방식을 명시해 두는 편이 안전합니다.
• 미루지 마십시오. 나중에 청구하겠다고 두면 연락이 끊기거나 금액 확인이 어려워집니다. 이사 당일 정산이 원칙입니다.
• 월세도 같습니다. 전세만 해당한다는 오해가 있는데, 조문은 '사용자'라고만 적혀 있어 월세 임차인도 대상입니다.

계약 신고나 중개보수처럼 금액이 정해져 있는데 잘 안 알려진 항목이 이 밖에도 있습니다. 부동산 중개보수는 정가가 아니라 상한요율입니다도 이사 전후에 함께 확인해 두면 좋습니다.

정리

① 우리 단지가 법 제29조 제1항의 네 가지 중 하나에 해당하는지 확인합니다. ② 관리사무소에 납부확인서를 요청합니다. ③ 거주 기간·항목명·합계를 대조합니다. ④ 보증금 반환과 함께 정산을 요구합니다. ⑤ 거절당하면 근거 조문을 적어 서면으로 다시 요구합니다. 매달 자동이체로 빠져나가 눈에 띄지 않았을 뿐, 애초에 내 부담이 아니었던 항목입니다.

근거·확인 시점 — 공동주택관리법 제29조 제1항(장기수선계획 수립 대상 네 가지), 제30조 제1항(소유자로부터 징수·적립), 제102조 제4항(적립하지 않은 자 300만원 과태료), 같은 법 시행령 제31조 제1항(요율은 관리규약)·제3항(월간 세대별 산정식)·제6항(사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립)·제7항(미분양 세대는 사업주체 부담)·제8항(사용자가 대신 납부한 경우 소유자의 반환 의무)·제9항(관리주체의 지체 없는 확인서 발급)을 국가법령정보센터 현행 조문(2026년 7월 1일 시행)에서 확인해 정리했습니다. 2026년 8월 확인. 실제 적립 여부와 금액은 단지의 장기수선계획과 관리규약에 따라 다르고, 오피스텔·주상복합·소유자 변경·특약이 있는 경우에는 결론이 갈릴 수 있습니다. 반드시 해당 단지 관리사무소의 납부확인서와 본인 계약서를 기준으로 판단하십시오. 이 글은 조문과 절차를 정리한 것으로 개별 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다.