부동산 경매 권리분석 — 말소기준권리 하나를 못 찾으면 낙찰가 전부를 잃을 수 있습니다

말소기준권리란

경매로 소유권이 넘어갈 때, 등기부에 있던 권리들이 정리됩니다. 그 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 부릅니다. 통상 다음 중 가장 먼저 설정된 것이 기준이 됩니다.

인수와 소멸이 갈리는 지점

임차인이 있을 때

주택임대차보호법상 임차인은 전입신고 + 점유로 대항력을 갖습니다. 이 대항력이 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자가 보증금을 인수합니다. 확정일자를 받고 배당요구를 한 임차인이 전액 배당받으면 인수 부담이 사라지지만, 배당이 부족하면 나머지를 낙찰자가 물어야 합니다.

• 배당요구 종기 안에 임차인이 배당요구를 했는지
• 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 이른지 늦은지
• 확정일자가 있는지, 있다면 언제인지

임차인 입장에서 이 요건들을 어떻게 갖추는지는 전세보증금 지키는 순서에 정리해 두었습니다. 경매 참여자는 같은 내용을 반대 방향에서 읽으면 됩니다.

낙찰 이후에 드는 돈과 시간

정보는 어디서 보나

• 법원경매정보(courtauction.go.kr) — 물건 검색, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 열람. 무료입니다
• 등기사항전부증명서 — 인터넷등기소에서 발급
• 건축물대장·토지이용계획 — 정부24, 토지이음

경매는 손실 위험이 큰 분야입니다. 본지는 수익 사례를 소개하는 대신 무엇을 확인해야 하는지를 정리합니다. 권리관계가 복잡한 물건은 법무사·변호사의 검토를 받는 편이 안전합니다.

이어지는 주제로 계약갱신요구권이 있습니다.