전세사기 피해자 최소보장제가 11월 13일 시행됩니다 — 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 국가에 청구합니다

최소보장제는 11월 13일부터 신청합니다

국가법령정보센터에 올라 있는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조의9(임차보증금의 최소보장)에는 시행일이 2026년 11월 13일로 표시돼 있습니다. 개정안이 공포된 날부터 6개월 뒤에 시행된다는 보도와 맞는 날짜입니다. 그전에는 접수 창구가 열리지 않으므로, 지금 서두를 일은 서류를 갖춰 두는 것입니다.

3분의 1 기준은 이렇게 적용됩니다

법 조문의 구조는 세 가지 금액을 합치는 것입니다. 경·공매 배당금, 임차보증금반환채권 변제액, 공공주택사업자의 지원금을 더한 값이 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미치면 그 부족분이 최소지원금입니다. 이해를 돕기 위한 가정으로, 보증금이 1억원이고 배당으로 2,000만원을 받았다면 3분의 1인 약 3,333만원과의 차이인 약 1,333만원이 부족분이 됩니다. 실제 산정 방법은 대통령령에서 정하므로 이 계산은 단순한 예시일 뿐입니다.

신청할 수 있는 사람과 신청할 수 없는 사람

신청 자격은 전세사기피해자등으로 결정된 대한민국 국적자입니다. 외국 국적자는 제외됩니다. 결정을 아직 받지 못했다면 전세사기 피해자 결정 신청 글처럼 결정부터 받아야 합니다. 법 조문과 해설 자료에 나온 제외 사유는 다음과 같습니다.

• 피해주택을 직접 매수한 경우
• 경매에서 배당요구를 하지 않은 경우(시행 이후 신규 경매부터 적용)
• 선지급금을 이미 받은 경우

신청 후 90일 안에 결정됩니다

국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해야 합니다. 서류가 부족하면 30일 연장이 한 번 가능합니다. 신청과 지급 절차는 국토교통부령으로 정해지는 만큼, 필요한 서류 목록은 시행 가까이에 공지될 것입니다. 그전에는 경매 배당표와 배당 내역, 피해자 결정서를 잃어버리지 않도록 보관해 두시길 권합니다.

선지급은 신탁사기 같은 무권계약 피해자 몫입니다

신탁사기처럼 계약 권리가 없는 사람과 체결한 무권계약의 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받고 나중에 정산하는 선지급을 쓸 수 있다고 보도됐습니다. 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 한다는 조건이 붙습니다. 선지급을 받으면 일반 최소지원금은 신청할 수 없습니다. 내 계약이 여기에 해당하는지는 결정 단계에서 안내받은 내용과 공고를 함께 확인하십시오.

받은 뒤에 따라붙는 의무도 있습니다

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 따로 회수하게 되면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다. 거짓으로 신고하거나 반납하지 않으면 최대 3,000만원 과태료가 부과될 수 있다는 해설이 있습니다. 또 최소지원금·선지급금을 받으면 기존 법에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한지는 저울질할 일이어서, 지원 방식을 고르기 전에 임차권등기명령으로 대항력과 순위를 남겨 두는 절차부터 챙기십시오.

지금 해 둘 일과 아직 모르는 것

(1) 피해자 결정서와 경매 배당 관련 서류를 모아 두십시오. (2) 진행 중인 경매가 있다면 배당요구를 빠뜨리지 마십시오. 요구하지 않으면 시행 후 신규 경매에서는 신청이 막힙니다. (3) 계산 방법, 서식, 증빙 목록은 시행령·시행규칙 확정을 기다려야 합니다. (4) 이제 막 전세 계약을 앞두었다면 피해 구제보다 예방이 먼저이니 전세보증금 지키는 순서에서 계약 전 점검을 하십시오. 개별 사건의 결과는 사정에 따라 달라지므로 법률 판단은 변호사나 대한법률구조공단 같은 전문 창구에서 받으십시오.

근거: 국가법령정보센터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조의9·제25조의10(시행 2026-11-13 표기), 전세사기 특별법 개정안 국회 통과 관련 보도(아이뉴스24·한국경제 등). 시행령·시행규칙은 아직 확정되지 않았을 수 있으므로 시행 전 국토교통부 공지에서 다시 확인하십시오. 확인 시점 2026-10-06.